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전월세전환율 (2025 최신) - 개념, 계산법, 중요성

꿈꾸는 미래 2025. 7. 21. 12:51

전세를 월세로, 월세를 전세로 바꿀 때 반드시 알아야 할 핵심 지표, 바로 ‘전월세전환율’입니다.
임대차 계약을 앞두고 있다면, 이 비율 하나로 수백만 원의 손익이 달라질 수 있어요.
오늘은 2025년 기준으로 전월세전환율의 개념, 계산법, 법정 기준, 실제 예시까지 한눈에 정리해드릴게요!

전월세전환율이란?

전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 이자율입니다.

쉽게 말해, “보증금 1억 원을 월세로 바꾼다면, 이 금액에 대해 연 몇 퍼센트의 이자를 적용할 것인가?”를 결정하는 수치입니다.

전세에서 월세로 바꾸거나, 보증금을 줄이고 월세를 늘릴 때 활용됩니다.
임대인에게는 수익률 계산 기준, 임차인에게는 합리적인 임대료 판단 지표가 됩니다.

2025년 법정 전월세전환율 기준

주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 최대 전환율은 다음 중 더 낮은 수치입니다:

한국은행 기준금리 + 2%
연 10%

※ 2025년 7월 기준

기준금리: 2.5%
따라서 법정 전환율 = 2.5% + 2% = 4.5%

※ 즉, 2025년 현재 전월세전환율 상한은 연 4.5%입니다.

※ 주의사항

이 기준은 “전세 → 월세”로 전환할 때만 적용됩니다.
“월세 → 전세” 전환 시에는 법정 전환율 제한이 없고, 자유롭게 협의 가능합니다.

전월세전환율 계산법

▶ 전세 → 월세 전환 시

공식:
(전세보증금 - 현재 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세

▶ 예시

기존 전세금: 2억 원
조정 후 보증금: 5,000만 원
전환율: 4.5%

(200,000,000 - 50,000,000) × 0.045 ÷ 12
= 150,000,000 × 0.045 ÷ 12
= 6,750,000 ÷ 12
= 월세 약 562,500원

▶ 월세 → 전세 전환 시

공식:
보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율 = 전세금 환산액

▶ 예시

현재 보증금: 3,000만 원
월세: 70만 원
협의 전환율: 6%

30,000,000 + (700,000 × 12) ÷ 0.06
= 30,000,000 + 8,400,000 ÷ 0.06
= 30,000,000 + 140,000,000
= 전세 환산액: 170,000,000원

⚠ 이 경우 전환율 6%는 자유협의 기준이며, 법정 제한 없음

전월세전환율이 중요한 이유

1. 임차인(세입자) 입장에서의 중요성

전세와 월세 중 어떤 방식이 이자/금리 부담이 적은지 판단 가능
대출 금리와 비교하여 유리한 계약 선택 가능
예산에 맞는 거주 기간별 계약 전략 수립 가능

2. 임대인(집주인) 입장에서의 중요성

주택의 임대 수익률 분석 도구
보증금 위험 부담을 줄이면서 수익형 월세로 분할 전환 가능
부동산 시장 상황에 따라 수익 모델을 유연하게 구성 가능

전월세전환율 계산 쉽게 하는 방법

1.부동산114 전환율 계산기

2. 네이버 부동산 계산기 – 보증금/월세 자동 환산

서비스	기능
네이버 부동산 계산기	전환율 계산 자동 제공
부동산114 계산기	전세/월세 자동 전환
국토교통부 실거래가	지역별 전환율 참고 가능
한국은행 기준금리	매월 최신 기준금리 확인